Koliko novca vam zaista treba za kupovinu stana?
Kupovina stana najčešće počinje jednim jednostavnim pitanjem: „Koliko košta stan?“
U praksi, to nije dovoljno dobro pitanje.
Ako stan košta 150.000 evra, to ne znači da je kupcu potrebno 150.000 evra. Ako kupujete putem stambenog kredita, računica je još složenija. Učešće, porezi, troškovi overe, eventualna provizija agencije, procena nekretnine, bankarski troškovi, renoviranje, nameštaj i rezerva za nepredviđene izdatke mogu značajno promeniti stvarni iznos novca koji vam je potreban.
Zato kupcima uvek savetujem da ne počinju potragu od maksimalne cene koju mogu da plate, već od ukupnog budžeta koji mogu bezbedno da iznesu.
To je velika razlika.
Cena stana nije isto što i trošak kupovine
Kada kupac kaže da ima 150.000 evra za stan, prvo što kao agent želim da znam jeste da li je to:
- 150.000 evra ukupnog budžeta;
- 150.000 evra samo za cenu nekretnine;
- 150.000 evra sopstvenog novca;
- ili 150.000 evra koje želi da uloži zajedno sa stambenim kreditom.
Svaka od ove četiri situacije vodi ka potpuno drugačijoj potrazi.
Kod kupovine nekretnine potrebno je razdvojiti najmanje četiri grupe troškova:
- novac koji odlazi na samu nekretninu;
- poreze i troškove realizacije kupovine;
- troškove finansiranja ako se koristi kredit;
- novac potreban da se stan nakon kupovine dovede u stanje za život.
Tek kada saberete sve četiri grupe, dobijate realnu sliku.
Koliko novca treba ako stan kupujete za gotovinu?
Gotovinska kupovina je jednostavnija za računanje, ali ni tada cena iz oglasa nije nužno konačan izdatak.
1. Cena nekretnine
Ovo je osnovni trošak.
Ako stan košta 150.000 evra, 150.000 evra odlazi na kupoprodajnu cenu, pod uslovima definisanim ugovorom.
Ali zatim dolaze troškovi koji zavise od toga šta kupujete, od koga kupujete i da li imate pravo na određene poreske olakšice.
2. Porez kod kupovine polovnog stana
Kod prometa nekretnine na koji se primenjuje porez na prenos apsolutnih prava, poreska stopa je 2,5%. Poreska uprava navodi da poresku osnovicu čini ugovorena cena ako nije niža od tržišne vrednosti, a u određenim okolnostima poreski organ može utvrditi osnovicu prema tržišnoj vrednosti. (Пореска управа)
To znači da bi kod stana od 150.000 evra, kada bi cela ugovorena cena bila poreska osnovica, 2,5% iznosilo 3.750 evra.
Ali postoji važan izuzetak.
Prvi stan može promeniti računicu
Kupac prvog stana, pod zakonom propisanim uslovima, može ostvariti oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava. Oslobođenje nije automatski „na ceo stan“, već je ograničeno na 40 m² za kupca i dodatnih 15 m² po članu njegovog porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove. (Пореска управа)
Zato rečenica „kupujem prvi stan, ne plaćam porez“ nije dovoljno precizna.
Pravilnije je pitati:
Kolika površina ulazi u poresko oslobođenje i da li ispunjavam sve zakonske uslove?
To je upravo vrsta detalja na koju kupac treba da obrati pažnju pre nego što napravi finansijsku konstrukciju.
Novogradnja ima drugačiju računicu
Kod kupovine novogradnje od investitora koji je obveznik PDV-a, računica nije ista kao kod kupovine već prometovanog stana.
Kod prvog prenosa novog stana kupac u određenim slučajevima može ostvariti pravo na refundaciju PDV-a ako kupuje prvi stan i ispunjava propisane uslove. Poreska uprava trenutno navodi i uslove koji se odnose na prethodno vlasništvo, prebivalište i potpuno plaćanje ugovorene cene sa PDV-om. (Пореска управа)
Zato kod novogradnje nije dovoljno pitati:
„Koliko je cena kvadrata sa PDV-om?“
Treba pitati i:
- šta je tačno uključeno u cenu;
- da li je garažno mesto uključeno ili se kupuje posebno;
- da li se ostava dodatno plaća;
- kada dospevaju pojedine rate;
- da li postoje dodatni troškovi;
- da li kupac ispunjava uslove za refundaciju PDV-a;
- i na koju površinu se refundacija može odnositi.
Kod pojedinih projekata razlika između „cene stana“ i cene kompletnog paketa koji vam je potreban za normalno korišćenje stana može biti veoma velika.
Troškovi javnog beležnika i dokumentacije
Kupoprodajni ugovor i drugi pravni poslovi vezani za promet nepokretnosti podrazumevaju i troškove javnog beležnika, u skladu sa važećom javnobeležničkom tarifom.
Važno je da se ne oslanjate na jednu staru cifru koju ste pročitali na internetu. Tarife se menjaju, a konačan trošak zavisi od vrste posla i vrednosti pravnog posla. Javnobeležnička komora Srbije navodi da su iznosi iz važeće tarife obavezujući za javne beležnike. (Javnobeležnička komora Srbije)
Pored toga mogu postojati troškovi pribavljanja dokumentacije, upisa i drugih administrativnih radnji, u zavisnosti od konkretnog slučaja.
Ne postoji jedna univerzalna cifra koju treba upisati u svaku računicu.
Agencijska provizija nije „skriveni porez“
Ako kupujete preko agencije, postoji i trošak posredovanja, ali on nije državni namet i nije automatski isti kod svake agencije.
Visina provizije, ko je plaća i kada dospeva treba da budu jasno definisani u dokumentaciji i ugovornom odnosu sa posrednikom.
Kao kupac ne treba da dođete do kraja procesa i tek tada pitate:
„A koliko još dugujem agenciji?“
To mora biti poznato pre nego što donesete odluku o kupovini.
A šta ako kupujete stan putem stambenog kredita?
Ovde se računica menja iz korena.
Narodna banka Srbije navodi da se stambeni krediti nude sa različitim nivoima učešća, a konkretne uslove odobravanja banke određuju svojom poslovnom politikom. (Tvoj Novac)
Zato ne postoji univerzalno pravilo:
„Za stan od 150.000 evra treba vam 30.000 evra.“
To može biti tačno za jednu kreditnu konstrukciju sa 20% učešća, ali ne mora biti tačno za svakog kupca, svaki proizvod i svaki program.
Primer: stan od 150.000 evra
Ako pretpostavimo da banka finansira 80% vrednosti nekretnine:
- cena stana: 150.000 €
- 20% učešća: 30.000 €
- kredit: 120.000 €
Ali kupac ne treba da zaključi da je 30.000 evra dovoljno.
Treba dodati i sve troškove koji nastaju zbog same kupovine i kredita.
To može uključivati:
- procenu vrednosti nekretnine;
- troškove vezane za hipoteku;
- određene bankarske troškove;
- osiguranje ili druge instrumente obezbeđenja, ako ih konkretna banka zahteva;
- javnobeležničke troškove;
- poreze, ako se primenjuju;
- eventualnu agencijsku proviziju;
- i sopstvena sredstva za renoviranje ili opremanje.
Zato je 30.000 evra učešća samo jedan deo finansijske konstrukcije.
Banka ne gleda samo koliko novca imate
Ovo je jedna od najvažnijih stvari koju kupci ponekad zanemare.
Možete imati dovoljno novca za učešće, a da ipak ne možete dobiti kredit u iznosu koji ste planirali.
Banka posmatra vašu kreditnu sposobnost i uslove konkretnog kreditnog proizvoda. Kod stambenog kredita bitni su, između ostalog, prihodi, postojeće obaveze i procena rizika klijenta, ali i sama nekretnina koja se finansira.
Narodna banka Srbije posebno naglašava da uslove odobravanja stambenih kredita banke utvrđuju u skladu sa svojom poslovnom politikom. (Tvoj Novac)
Zato je velika greška prvo pronaći stan od 200.000 evra, zaljubiti se u njega, a tek onda otići u banku da proverite možete li ga finansirati.
Redosled treba da bude obrnut.
Koliko vam zaista treba za stan od 200.000 evra?
Hajde da napravimo realniji primer.
Pretpostavimo da kupujete stan od 200.000 evra i da banka finansira 80% kupoprodajne cene.
Tada bi osnovna računica izgledala ovako:
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Cena stana | 200.000 € |
| Učešće 20% | 40.000 € |
| Kredit | 160.000 € |
| Porez 2,5%, ako se primenjuje na celu osnovicu | 5.000 € |
| Ostali troškovi kupovine | zavise od konkretnog slučaja |
| Renoviranje/opremanje | zavisi od stanja i potreba |
| Finansijska rezerva | trebalo bi da postoji |
Dakle, kupac koji kaže:
„Imam 40.000 evra i mogu da kupim stan od 200.000 evra“
možda jeste u mogućnosti da obezbedi učešće, ali to ne znači da je finansijski spreman za kupovinu.
Ako bi svih 40.000 evra otišlo na učešće, kupac ostaje bez novca za ostale troškove.
A to je situacija koju kao agent ne bih preporučio.
Ne potrošite poslednji evro na kupovinu
Ovo je možda najvažniji savet iz cele priče.
Nije dobar finansijski plan kupiti stan tako što ćete potrošiti apsolutno sav novac koji imate.
Stan jeste imovina, ali račun za struju, selidba, kvar bojlera, renoviranje kupatila ili nekoliko meseci neplaniranih troškova ne mogu da se plate kvadratnim metrima.
Ako nakon kupovine ostanete bez ikakve rezerve, svaka nepredviđena situacija može vas primorati na novo zaduživanje.
Zato bih kupcu uvek postavio još jedno pitanje:
Koliko novca vam ostaje dan nakon kupovine?
Ne koliko ste imali pre kupovine.
Ne koliko vam banka odobrava.
Nego koliko vam ostaje.
To je mnogo korisnija cifra.
Renoviranje može potpuno promeniti budžet
Dva stana iste cene ne moraju zahtevati ni približno isti iznos novca nakon kupovine.
Stan od 150.000 evra koji je spreman za useljenje i stan od 150.000 evra u koji morate odmah da uložite ozbiljan novac nisu finansijski ista kupovina.
Kod starogradnje treba posebno gledati:
- stanje instalacija;
- stolariju;
- podove;
- kupatilo;
- kuhinju;
- grejanje i klimatizaciju;
- zidove i plafone;
- stanje zgrade;
- lift;
- krov, fasadu i zajedničke delove;
- eventualne radove koji uskoro čekaju zgradu.
Ako kupac kaže:
„Stan je 170.000 evra, a renoviranje ćemo posle“,
prvo treba utvrditi šta znači „posle“.
Ako je potrebno 30.000 ili 40.000 evra da bi stan postao ono što kupac želi, stvarna investicija više nije 170.000 evra.
Nameštaj i opremanje nisu sitnica
Ovo je naročito važno kod kupaca prvog stana.
Kupac često napravi računicu:
cena stana + kredit = gotovo.
A onda počinje:
- kuhinja;
- plakari;
- krevet;
- sofa;
- sto i stolice;
- bela tehnika;
- rasveta;
- zavese;
- klima;
- televizor;
- sitni radovi;
- selidba.
Pojedinačno deluju kao mali troškovi.
Kada ih saberete, više nisu mali.
Zato budžet za kupovinu treba da bude budžet za život u nekretnini, a ne samo budžet za potpisivanje ugovora.
Posebno obratite pažnju na garažu i parking
Kod određenih lokacija parking mesto može predstavljati ozbiljan dodatni trošak.
Ako kupac kaže:
„Našao sam stan za 250.000 evra“,
a tek kasnije shvati da mu je potrebno i parking mesto koje se plaća posebno, ukupna računica se menja.
Zato prilikom poređenja nekretnina ne treba porediti samo cenu stana.
Treba porediti ceo paket:
stan + parking + ostava + porezi + troškovi kupovine + stanje nekretnine.
Tek tada možemo reći da je jedna nekretnina skuplja ili jeftinija od druge.
Koliku rezervu treba ostaviti?
Ne postoji jedna univerzalna cifra koja odgovara svakom kupcu.
Neko ima stabilne prihode i dodatnu imovinu. Neko kupuje prvi stan, ima kredit, jednu platu u domaćinstvu i tek treba da opremi stan.
To nisu iste situacije.
Zato umesto formule:
„Uvek ostavite tačno 10.000 evra“
bolje je razmišljati ovako:
Nakon svih troškova kupovine trebalo bi da vam ostane rezerva koja odgovara vašim prihodima, obavezama i rizicima.
Što je veća zaduženost i što je nesigurniji prihod, to je važnije da ne potrošite poslednju rezervu na samu nekretninu.
Najčešća greška: kupac gleda samo maksimalnu cenu
Kada kupac kaže:
„Banka mi daje do 200.000 evra“,
to nije isto što i:
„Mogu bezbedno da kupim stan od 200.000 evra.“
Prva rečenica govori o mogućnosti finansiranja.
Druga govori o ličnom finansijskom kapacitetu.
To su dve potpuno različite stvari.
Kao agent, mnogo više volim kupca koji kaže:
„Mogu da kupim stan do 180.000 evra i da mi posle kupovine ostane rezerva.“
nego kupca koji kaže:
„Mogu da rastegnem kredit još 20.000 evra.“
Jer cilj kupovine nije samo da uspete da kupite stan.
Cilj je da nakon kupovine možete normalno da živite.
Kako bih ja napravio računicu pre gledanja stanova?
Pre nego što krenemo u obilazak, napravio bih četiri broja.
1. Maksimalna cena nekretnine
Koliko najviše želite da platite za sam stan?
2. Sopstvena sredstva za kupovinu
Koliko zaista možete da izdvojite bez pražnjenja kompletne ušteđevine?
3. Maksimalna bezbedna rata
Ne maksimalna rata koju banka može da odobri, već rata sa kojom možete normalno da funkcionišete iz meseca u mesec.
4. Rezerva posle kupovine
Koliko želite da vam ostane nakon što se završe kupovina, porezi, troškovi, selidba i osnovno opremanje?
Tek tada dobijamo realan budžet za nekretninu.
Šta bih savetovao kupcu pre nego što ode na prvi obilazak?
Napravite računicu pre gledanja, a ne posle.
Ako imate 50.000 evra sopstvenih sredstava, nemojte automatski tražiti stanove kojima je potrebno svih 50.000 evra za učešće.
Ako imate odobren kredit od 180.000 evra, nemojte automatski tražiti nekretninu od 180.000 evra.
Ako imate ukupni budžet od 200.000 evra, nemojte sve potrošiti na cenu stana.
Prvo odredite koliko sme da ode na nekretninu. Tek onda krenite da gledate nekretnine.
To možda zvuči manje uzbudljivo od traženja „stana iz snova“, ali je mnogo korisnije.
Jednostavna formula za realan budžet
Za početnu računicu možete razmišljati ovako:
Ukupan novac koji imate + realan iznos finansiranja − troškovi kupovine − planirano renoviranje/opremanje − rezerva = budžet koji stvarno možete da usmerite na nekretninu.
To nije bankarska formula i ne zamenjuje individualnu procenu kreditne sposobnosti.
Ali je odličan način da se ne zavaravate.
Jer stan koji možete da kupite nije nužno stan koji možete bezbedno da priuštite.
Zaključak: ne kupujete samo kvadrate
Kupovina stana je jedna od najvećih finansijskih odluka koju većina ljudi donese u životu.
Zato je opasno posmatrati je samo kroz cenu kvadrata.
Stan od 150.000 evra može u jednom slučaju biti veoma dobra kupovina, a u drugom finansijsko opterećenje. Sve zavisi od toga koliko imate sopstvenog novca, koliko se zadužujete, kakvi su vam prihodi, kakvo je stanje nekretnine i koliko novca vam ostaje nakon kupovine.
Dobra finansijska konstrukcija ne završava se onog dana kada potpišete ugovor.
Ona počinje tek tada.
Kao agent, zato ne bih voleo da vam pomognem da pronađete najskuplji stan koji možete nekako da kupite.
Mnogo mi je važnije da zajedno pronađemo najbolju nekretninu koju možete da kupite bez toga da vam ona pojede finansijsku sigurnost.
Jer cilj nije da jednog dana kažete:
„Uspeli smo da kupimo stan.“
Cilj je da nekoliko meseci kasnije možete da kažete:
„Dobro smo izračunali.“
