Renoviranje stana pre prodaje: Kada se ulaganje isplati, a kada je bolje prodati stan u postojećem stanju?

Jedno od najčešćih pitanja koje vlasnici postavljaju pre nego što odluče da prodaju stan jeste: da li vredi ulagati u renoviranje ili je bolje prodati nekretninu u postojećem stanju?

Na prvi pogled odgovor deluje jednostavno – lepši stan će se lakše prodati. Međutim, tržište nekretnina retko funkcioniše po tako jednostavnim pravilima.

Postoje situacije u kojima će renoviranje povećati vrednost nekretnine i ubrzati prodaju, ali postoje i one u kojima će vlasnik uložiti nekoliko hiljada evra, a da kroz prodajnu cenu taj novac nikada ne vrati.

Zato je pre bilo kakvog ulaganja najvažnije odgovoriti na jedno pitanje – ko kupuje vaš stan?

Nije svaki kupac spreman da plati renoviranje

Kupci danas imaju različita očekivanja. Neko želi stan u koji će se useliti odmah, bez dodatnih radova. Drugi namerno traži stan za adaptaciju jer želi da ga uredi po svom ukusu. Treći kupuje nekretninu kao investiciju i unapred planira kompletno renoviranje.

Upravo zbog toga nije svako renoviranje dobra investicija.

Ako kupac već planira da menja podove, kupatilo ili raspored prostorija, malo je verovatno da će biti spreman da plati više samo zato što je stan nekoliko meseci ranije okrečen ili je postavljena nova kuhinja koja mu se možda neće dopasti.

Kada renoviranje ima smisla?

Postoje ulaganja koja gotovo uvek ostavljaju bolji utisak na kupce.

Svež okrečen stan, uredni zidovi, ispravna rasveta, zamenjene dotrajale utičnice i prekidači, sređena stolarija ili kvalitetno očišćen parket mogu značajno promeniti prvi utisak, a pritom ne zahtevaju velika finansijska ulaganja.

Kupci mnogo lakše mogu da zamisle sebe u prostoru koji izgleda održavano.

Slično važi i za sitne popravke koje vlasnici često odlažu godinama – slavina koja kaplje, vrata koja se ne zatvaraju kako treba ili oštećenja na zidovima možda deluju beznačajno, ali ostavljaju utisak da je stan zapušten i da će budućeg vlasnika čekati mnogo više posla nego što zapravo jeste.

U praksi, upravo ovakve intervencije često donose najbolji odnos uloženog i dobijenog.

Kada renoviranje nema ekonomsku logiku?

Sa druge strane, kompletna renoviranja nisu uvek opravdana. Nova kuhinja, luksuzna keramika, skupi podovi ili dizajnersko kupatilo mogu izgledati odlično, ali ne znači da će kupac biti spreman da plati njihovu punu vrednost.

To je posebno izraženo kod starijih stanova koji svakako zahtevaju ozbiljniju adaptaciju ili se nalaze u zgradama gde stanje zajedničkih prostorija ne prati kvalitet renoviranog enterijera.

U takvim situacijama kupac često ne kupuje završne materijale, već lokaciju, raspored i potencijal nekretnine.

Drugim rečima, moguće je da ćete uložiti 20.000 evra, a da tržište taj stan proceni tek nekoliko hiljada evra više nego pre renoviranja.

Lokacija često ima veću vrednost od renoviranja

Na opštinama poput Starog grada, Vračara, Savskog venca i Voždovca kupci vrlo često ne donose odluku zbog boje zidova ili modela kuhinje.

Mnogo važniji su mikro-lokacija, kvalitet zgrade, spratnost, orijentacija, raspored prostorija i potencijal koji stan ima.

Kupac koji želi nekretninu na Vračaru ili Starom gradu često unapred planira adaptaciju prema sopstvenim potrebama. U tom slučaju skupo renoviranje koje je vlasnik upravo završio može imati znatno manji efekat nego što je očekivao.

Prvi utisak i dalje prodaje stan

To, međutim, ne znači da stan treba oglasiti bez ikakve pripreme. Profesionalno fotografisanje neće nadoknaditi nered, pretrpane prostorije ili utisak da se o nekretnini nije vodilo računa.

Pre izlaska na tržište često je dovoljno ukloniti višak nameštaja, osloboditi prostor od ličnih stvari, temeljno očistiti stan, osvežiti zidove neutralnim bojama i obezbediti da sve funkcioniše kako treba.

Takve promene ne menjaju samu nekretninu, ali menjaju način na koji je kupci doživljavaju, a upravo prvi utisak često odlučuje da li će neko zakazati razgledanje ili nastaviti da traži dalje.

Ne postoji univerzalan odgovor

Jedna od najvećih grešaka jeste primena istog saveta na svaku nekretninu.

Stan koji se nalazi u centru grada, u zgradi sa dobrom reputacijom, zahteva drugačiji pristup od stana u kojem nije ulagano dvadeset godina. Isto važi i za manje stanove namenjene mladim kupcima i veće porodične stanove. Zato odluka o renoviranju ne bi trebalo da se donosi na osnovu pretpostavki ili iskustava drugih vlasnika, već na osnovu konkretne procene tržišta.

Dobra prodaja počinje mnogo pre objavljivanja oglasa

U Nertinu često savetujemo vlasnike da pre bilo kakvog ulaganja prvo procene potencijal svoje nekretnine.

Nekada ćemo preporučiti samo manje estetske intervencije koje će povećati interesovanje kupaca. Nekada ćemo savetovati da se stan proda u postojećem stanju, jer tržište neće adekvatno vrednovati veliko ulaganje. A postoje i situacije u kojima će ciljano renoviranje zaista povećati tržišnu vrednost nekretnine i opravdati svaki uloženi evro.

Zato naš posao nije samo da oglasimo stan.

Naš posao je da procenimo gde ulaganje ima smisla, gde predstavlja nepotreban trošak i kako da vlasnik ostvari najbolji mogući rezultat na tržištu.

Jer uspešna prodaja ne počinje renoviranjem: Počinje dobrom strategijom.